Bất động sản toàn cầu đối diện vòng xoáy nợ 175 tỷ USD

Dữ liệu do Bloomberg tổng hợp cho thấy, 175 tỷ USD tín dụng bất động sản – gấp 4 lần so với ngành lớn nhất tiếp theo, đã cạn kiệt. Khi lãi suất cao và thời kỳ tiền rẻ kết thúc, nhiều thị trường bất động sản gần như bị đóng băng.

Theo nghiên cứu của công ty luật Weil, Gotshal & Manges, thị trường bất động sản châu Âu đang gặp mức độ khó khăn cao nhất trong một thập kỷ, một phần là do thanh khoản giảm. Dữ liệu của MSCI Inc cho thấy, giá trị bất động sản thương mại của Anh đã giảm hơn 20% trong nửa cuối 2022. Ở Mỹ, mức giảm là khoảng 9% theo Green Street.

Việc giao dịch và phát triển bất động sản thương mại, nhà ở giảm sút chắc chắn sẽ tác động đến chi tiêu trong nền kinh tế thực. Đổi lại, điều đó có thể gây rủi ro đến việc làm và tăng trưởng.

“Những gì chúng ta đang có trong thời kỳ suy thoái này là nhiều tình huống kinh tế khác nhau. Lãi suất đang thắt chặt thay vì giảm nhẹ là đòn giáng với bất động sản và các doanh nghiệp khác”, Ian Guthrie, CEO cấp cao của nhóm tư vấn cho vay tại công ty tư vấn Jones Lang LaSalle (JLL), cho biết.

Theo ông, thị trường đang đối diện với một loạt các khoản vay có khả năng vỡ nợ, nơi giá trị bất động sản và dòng tiền chịu nhiều áp lực. Đại diện JLL nói, cứ 10 khoản vay của doanh nghiệp tại châu Âu, có 1 khoản nợ xấu và rủi ro tín dụng đang gia tăng. Kỷ nguyên tiền rẻ kết thúc kéo dài trong hơn một thập kỷ đột ngột kết thúc khiến tình hình tại các công ty bất động sản trở nên tồi tệ hơn sau Covid-19.

Những dấu hiệu xấu đang xuất hiện khắp nơi trên toàn cầu. Vào tháng 11 năm ngoái, một công ty bất động sản ở Brookfield đã cảnh báo họ có thể gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn cho 2 toà tháp ở trung tâm Los Angeles (Mỹ). Việc nhà phát triển công viên giải trí Legoland Hàn Quốc không trả được nợ đã gây ra cuộc khủng hoảng tín dụng tại nước này, khiến Ngân hàng trung ương Hàn Quốc phải can thiệp để ổn định thị trường. Tập đoàn bất động sản Caydon của Australia lại đổ lỗi cho lệnh phong toả do Covid-19 và lãi suất tăng cao khiến doanh nghiệp khó khăn.

Builders FirstSource, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ xây dựng nhà ở tại Mỹ đã phải cắt giảm hơn 2.600 việc làm, trong khi Made.com – nhà bán lẻ nội thất trực tuyến của Anh rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán. Đơn vị sản xuất thiết bị gia dụng Electrolux AB của Thuỵ Điển cũng công bố kế hoạch giảm 4.000 công nhân trong năm ngoái.

Các dấu hiệu suy thoái đang tăng lên tại Mỹ. Michael Knott, đứng đầu bộ phận nghiên cứu quỹ tín thác bất động sản của Mỹ tại Green Street, cho biết, bất chấp sự sụt giảm, giá trị bất động sản thương mại vẫn được định giá cao. Ông dự kiến giá sẽ giảm thêm 5-10% trong năm nay.

Một số ngân hàng Mỹ dự báo tổn thất tín dụng sẽ tăng trong 2023. Trong báo cáo kết quả quý IV, Bank of America đã ghi nhận một khoản vay bất động sản văn phòng trị giá 1 tỷ USD có rủi ro vỡ nợ hoặc thanh toán chậm tăng cao. Còn Wells Fargo & Co dự đoán sẽ có nhiều căng thẳng hơn xuất hiện trên thị trường khi nhu cầu suy yếu.

Tom Capasse, CEO của công ty tài chính bất động sản Ready Capital, cho biết sự quay vòng nhanh đến mức một số người cho vay tín dụng tư nhân đang gặp khó khăn về thanh khoản. “Chúng ta đang ở trong một thị trường giá xuống có trật tự, nơi các ngân hàng đang cắt giảm danh mục đầu tư của họ”, ông nói.

Điểm căng thẳng trong bất động sản thương mại dự kiến nằm ở 2 đầu của thị trường: các toà nhà cũ mà người đi thuê đã rời đi và các dự án chưa hoàn thành. Không nơi nào trải qua hiện tượng này sâu sắc hơn Trung Quốc. Vào tháng 9/2022, nước này ước tính có khoảng 2 triệu ngôi nhà đã dừng thi công do thị trường bất động sản chậm lại.

Sự chậm trễ trong các dự án tại Trung Quốc đang được theo dõi sát sao. Sự cố này xuất phát từ việc Trung Quốc siết chặt quản lý với ngành bất động sản vào năm 2020. Bắc Kinh hiện đã thay đổi cách tiếp cận và có thể cho phép các công ty bất động sản tăng thêm đòn bẩy bằng cách nới lỏng trần cho vay và lùi thời gian ân hạn để đáp ứng các tiêu chuẩn nợ theo quy định.

Theo Bloomberg, sự hấp dẫn trong các khoản nợ giá rẻ đã khiến các chủ nhà ở châu Âu tăng vay và giành lấy các khoản đầu tư và chi phí đi vay thấp hơn lợi tức. Điều đó khiến bất động sản trở thành mắt xích yếu nhất trong thị trường trái phiếu châu Âu với xác suất vỡ nợ trong 2 năm tới là gần 8%.

Các cơ quan quản lý đã cảnh báo nhu cầu về diện tích văn phòng đã thấp hơn kể từ đại dịch, chi phí nguyên vật liệu cao hơn và chi phí vay tăng sẽ khiến một số dự án ở châu Âu không khả thi.

Và với ít người mua hơn trên thị trường, nhiều chủ nhà tại châu Âu sẽ phải giảm giá bán. Tại Thuỵ Điển, nơi giá nhà đang rơi tự do, công ty Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB đã phải bán bất động sản trị giá 1 tỷ USD để trả nợ, một dấu hiệu cho thấy họ đang tìm cách giảm tỷ lệ đòn bẩy.

Một tình huống tương tự đang diễn ra ở Mỹ – những người đi vay đang yêu cầu giá nhà giảm nhiều hơn mức mà người bán sẵn sàng chấp nhận. Sự bế tắc về định giá phần nào khiến các ngân hàng, nhà cung cấp tín dụng khác thận trọng hơn với các khoản vay mới. Phía JLL cho biết, khi các chủ nhà tái cấp vốn, họ có thể phải bơm tới 25% giá mua ban đầu để đáp ứng các yêu cầu số liệu từ ngân hàng cho vay.

Adam Tooze, giáo sư tại Đại học Colombia ở New York, đánh giá bất động sản là một biến suy thoái lớn. “Đó là loại tài sản lớn nhất và được liên kết trực tiếp với ngân sách hộ gia đình, do vậy, nó có thể kéo theo những hệ quả đối với tiêu dùng. Đây là một rủi ro suy thoái lớn”, ông nói.