Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản: Thị trường chưa khủng hoảng

Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam chiều 13/12 chia sẻ góc nhìn về thị trường hiện nay tại Diễn đàn bất động sản về proptech (áp dụng công nghệ thông tin vào ngành).

Ở thời kỳ khủng hoảng 2007-2013 và giai đoạn hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính nói, thị trường đều phát triển nóng, dòng vốn chảy vào bất động sản mạnh, hoạt động đầu tư không kiểm soát được, xuất hiện hiện tượng đầu cơ… Kết quả là, giá cả leo thang, tạo các cơn sốt, bong bóng giá. Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường không hợp lý, khó tiêu thụ. Cơ quan quản lý phải sử dụng chính sách thắt chặt tiền tệ để điều chỉnh và ổn định nền kinh tế. Các doanh nghiệp khó huy động vốn.

Tuy nhiên, điểm khác là ở giai đoạn trước, kinh tế có dấu hiệu suy thoái, sức khoẻ nguồn lực quốc gia yếu (quy mô nền kinh tế, vốn đầu tư, dự trữ ngoại hối thấp), thị trường bị khủng hoảng là bởi nguồn cung thừa trong khi cầu thấp bất chấp giá cả lúc này được đánh giá là phù hợp. Còn hiện nay, kinh tế Việt Nam ổn định, nguồn lực quốc gia tốt.

“Thị trường bất động sản hiện không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời”, ông nói và giải thích tính “tạm thời” là bởi cung ít, nhưng chưa phù hợp nhu cầu hiện tại.

“Nguồn cung trong tương lai là rất nhiều, nhưng đang phải đợi được chính sách điều chỉnh mới có thể cung cấp vào thị trường”, ông cho biết thêm.

Quan điểm về thị trường bất động sản không suy thoái, khủng hoảng như giai đoạn 10 năm trước cũng được TS Cấn Văn Lực đưa ra gần đây. “Nhìn nhận thị trường bất động sản khủng hoảng là hơi bi quan, hiện chỉ là một cú điều chỉnh cần thiết để lành mạnh, bền vững hơn”, ông nói và cho biết bất động sản giảm giá trên toàn cầu, không chỉ riêng Việt Nam vào lúc này.

Theo ông, khi thị trường khủng hoảng, giá sẽ giảm mạnh, ví dụ thời điểm 2012, có doanh nghiệp đã chiết khấu đến 80%. Còn hiện nay, mức giảm là có nhưng chỉ quanh mức 10-30%.

Tương tự ông Đính, ông Lực cũng cho rằng nền tảng vĩ mô của Việt Nam lúc này ổn định hơn 10 năm trước với mức tăng trưởng cao, lạm phát thấp, thực lực của doanh nghiệp cũng tốt hơn rất nhiều. Ông cũng cho rằng, tiền để đầu tư bất động sản trên thị trường vẫn có, vấn đề chủ yếu nằm ở tâm lý “chờ bắt đáy hoặc niềm tin”.

Việc giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao cũng được ông Nguyễn Văn Đính đề cập tại diễn đàn hôm nay. Đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Số nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với lượng tham gia vào thị trường chứng khoán. Trái phiếu doanh nghiệp nở rộ khiến doanh nghiệp bất động sản chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành.

Những hiện tượng này đã khiến giá bất động sản lên cao, không phù hợp với nhu cầu của người dân. Bên cạnh đó, việc giá cả leo thang từ vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn… và lạm phát cũng gây áp lực lên giá thành bất động sản. Tuy nhiên, ở những tháng cuối năm nay, ông Đính nhìn nhận, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều dự án đã điều chỉnh về giá.

“Giá bất động sản có giảm nhưng vẫn cao gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn”, ông nói.

Ghi nhận của VnExpress trước đó cho thấy, tình trạng người ôm bất động sản xả hàng giảm giá ngày càng phổ biến trên thị trường thứ cấp vào cuối quý IV do lo ngại kịch bản mất thanh khoản nhưng gồng trả lãi khi thị trường năm 2023 được dự báo có thể xấu hơn.

Theo giới phân tích, tài sản rao bán đa phần đến từ nhóm chủ nhà đất gặp áp lực về tài chính, cần dòng tiền mặt để cơ cấu lại vốn hoặc đang có khoản vay đến hạn bị nâng lãi suất. Đơn cử, những trường hợp nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đều phải giảm giá bán tài sản để xử lý nợ.