Kịch bản nóng sốt nhanh, trầm lắng kéo dài của địa ốc

Ghi nhận của VnExpress cho thấy, từ năm 2013 (đáy khủng hoảng bất động sản gần nhất) đến nay, thị trường địa ốc xen kẽ thời gian trầm lắng 5-6 năm, trong khi giai đoạn tăng trưởng nóng chỉ duy trì khoảng 2 năm, nhiều nhất là 3 năm.

Cụ thể, các đợt sốt đất diễn ra khắp các quận, huyện tại TP HCM năm 2016, sau đó lan ra nhiều tỉnh thành khác trong năm 2017. Thời gian này, nguồn cung bất động sản bùng nổ khắp nơi, các thủ phủ du lịch rầm rộ ra mắt sản phẩm nghỉ dưỡng với sức mua tăng cao và cam kết lợi nhuận khủng. Song từ giữa năm 2018 trở đi, các tín hiệu lạc quan giảm dần, sau đó nhiều khó khăn ập tới dồn dập suốt 5 năm tiếp theo.

Từ năm 2019, bất động sản bộc lộ nhiều dấu hiệu giảm tốc thể hiện qua tình trạng tắc pháp lý, nguồn cung ít dần, thanh khoản trồi sụt thiếu ổn định. Đại dịch Covid-19 bùng phát khiến thị trường bị tác động tiêu cực trong phần lớn thời gian (năm 2020-2021). Đến 2022, thanh khoản lao dốc và nhiều đợt giảm giá diễn ra khi thị trường thấm đòn siết tín dụng và kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp, dẫn đến thiếu hụt vốn trầm trọng.

Năm nay được cho là năm bản lề, có tính chất sống còn với doanh nghiệp ngành này do các khó khăn được dự báo nhiều hơn và có thể kéo dài sang năm sau. Một thập kỷ (2013-2023) đầy biến động cho thấy thời gian địa ốc tăng trưởng nóng kéo dài 2,5 năm, trong khi giai đoạn khó khăn đình trệ ước tính 5 năm và nhiều khả năng có thể kéo dài hơn.

Dữ liệu của Mogin Holdings cũng cho thấy giai đoạn 2008-2023 diễn ra 2 đợt trầm lắng kéo dài. Đợt đình trệ thứ nhất từ năm 2008-2013, trong khi đợt suy thoái thứ hai rơi vào giai đoạn 2019-2023. Theo Mogin, trong 16 năm, thị trường chỉ nóng sốt tổng cộng 5 năm, nhưng có đến 11 năm giảm tốc. Đây là hệ quả bất động sản phải trả giá cho giai đoạn bùng nổ nhanh nhưng thiếu nền tảng ổn định.

Còn theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 3 thập kỷ gần đây, tính từ năm 1993 đến 2023 ước tính có 4 chu kỳ bất động sản. Chu kỳ thứ nhất (1993-2000), kéo dài 8 năm, nóng sốt 3 năm và đóng băng 5 năm. Chu kỳ thứ hai 2001-2005 kéo dài nửa thập niên, trong đó nóng sốt 2 năm, đóng băng 3 năm.

Chu kỳ thứ ba rơi vào giai đoạn 2006-2013 kéo dài 8 năm, có 2 năm nóng sốt, 6 năm đóng băng. Chu kỳ thứ tư 2014-2023 kéo dài 10 năm, nóng sốt 3 năm, đóng băng 5 năm, thời gian còn lại rơi vào quá trình giảm tốc chậm lại hoặc chớm phục hồi.

Đánh giá về ba thập kỷ thăng trầm của thị trường địa ốc, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, xác nhận thời gian thị trường trầm lắng luôn dài hơn gấp 2-3 lần thời gian tăng trưởng nóng. Bà Trang dự báo năm 2023 vẫn khó khăn, có thể được xem là cột mốc cuối của chu kỳ 10 năm. Chuyên gia này nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang chuẩn bị bước vào chu kỳ mới từ năm 2024 trở đi và thời điểm phục hồi có thể rơi vào các năm sau đó.

CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings Lương Đình Thúy Vân nhận xét, các chu kỳ của thị trường địa ốc có điểm chung thường chịu tác động lớn từ các đòn bẩy kinh tế. Quan sát từ thực tiễn cho thấy bất động sản luôn có giai đoạn bùng nổ ngắn nhưng một khi đã giảm tốc lại kéo dài và khó hồi phục hơn.

Theo bà Vân, cứ 2 năm thị trường bất động sản nóng sốt thì 5-6 năm sau lại lắng đọng, ngủ đông. Sự bùng nổ và đóng băng của thị trường có sự trùng hợp với các chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của nền kinh tế.

CEO Mogin Holdings chỉ ra các đòn bẩy: kinh tế toàn cầu, pháp lý liên quan kinh doanh và đầu tư, cung- cầu trên thị trường, tài chính (dòng vốn), các chính sách và thông tin quy hoạch, hạ tầng và những yếu tố bất khả kháng như chiến tranh, dịch bệnh, thiên tai đều đang diễn biến kém thuận lợi trong năm 2023. Do đó, đây là năm đầy thách thức và vẫn bị xếp vào thời gian thị trường ngủ đông.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á cho biết nếu nhìn trong chu kỳ dài 1993-2023, các đợt tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản phụ thuộc vào độ mở của nền kinh tế và van tín dụng.

Ông Hạnh phân tích, giai đoạn 1993-1994, nền kinh tế Việt Nam mở cửa, thị trường bất động sản tăng nhiệt. Năm 2006-2007 thị trường chứng khoán hút vốn, dòng tiền dồi dào, thị trường bất động sản nhờ điểm tựa này nên cũng tăng trưởng nóng.

Giai đoạn 2016-2018 người mua nhà đất dễ tiếp cận tín dụng, doanh nghiệp đua phát hành trái phiếu, cộng thêm việc bơm thổi dự án khắp các tỉnh thành cả nước khiến bất động sản bùng nổ cả về giá và lượng giao dịch. Thế nhưng khi kinh tế khó khăn, van tín dụng đóng lại, kiểm soát trái phiếu chặt chẽ hơn, thị trường địa ốc cũng điều chỉnh chậm lại và giảm tốc dần.

Theo ông Hạnh, rất khó đánh giá toàn diện về một đợt sốt bất động sản vì thực chất hiện tượng tăng trưởng nóng thường xuất hiện cục bộ một vài khu vực, tỉnh, thành. Cơn sốt đến nhanh và kết thúc chóng vánh trong vài tháng, sau đó dịch chuyển sang điểm sốt mới với tốc độ tương tự. Ông cũng nhìn nhận quá trình giảm tốc và trầm lắng của thị trường bất động sản thường kéo dài hơn so với các đợt bùng nổ và để lại ảnh hưởng nặng nề cho nền kinh tế.

Vũ Lê