Giữ tiền hay đầu tư bất động sản năm Quý Mão?

Bắt mạch cơ hội đầu tư địa ốc đầu năm Quý Mão, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group nhận định trong 12 tháng tới, bất động sản có cơ hội và rủi ro đan xen, nhưng rủi ro có phần lấn lướt. Nhà đầu tư cần thận trọng, thiên về giữ tiền nhiều hơn là ra quyết định xuống tiền táo bạo, vì đây là năm bản lề cho nhiều sự thay đổi, đào thải để thanh lọc, chuẩn bị cho chu kỳ mới.

Ông Chánh phân tích, triển vọng kinh tế Việt Nam 2023 là biến số cần xem xét trước tiên khi quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản. Theo Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, có 2 kịch bản về triển vọng kinh tế. Kịch bản thận trọng: tăng trưởng GDP đạt 6,47%, lạm phát bình quân 4,08%; tăng trưởng xuất khẩu 7,21% và cán cân thương mại là 5,64 tỷ USD.

Kịch bản tích cực: tăng trưởng GDP tăng 6,83%; lạm phát 3,69%; tăng trưởng xuất khẩu 8,43% và cán cân thương mại là 8,15 tỷ USD. Từ các kịch bản kinh tế cho thấy thị trường bất động sản vẫn ít nhiều đón nhận được lực đỡ tương đối ổn định từ chuyển biến vĩ mô khi càng về cuối năm.

Tuy nhiên, ông Chánh cho rằng cần xét thêm các biến số trực tiếp là khung pháp lý, thị trường vốn và lực cầu khả thi đến đâu. Xét về thị trường vốn, khi Nghị quyết 01 mới ban hành có hiệu lực, thị trường chứng khoán đặc biệt là trái phiếu được kỳ vọng sẽ từng bước cải thiện. Tín dụng nhiều hy vọng được tháo gỡ khi kinh tế vĩ mô ổn định giúp cho các kênh huy động vốn chính của thị trường bất động sản sẽ được khơi thông. Từ đó niềm tin thị trường có khả năng phục hồi, dự án kỳ vọng được triển khai trở lại. Tuy nhiên, các tác động này không thể diễn ra ngay lập tức.

Xét về khung pháp lý, với dự thảo sửa đổi Luật Đất đai trình Quốc hội thông qua vào tháng 10/2023 và một loạt các luật liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… được sửa đổi toàn diện được dự đoán cởi mở hơn với việc tháo gỡ nguồn cung bất động sản. Điều này tạo tác động lớn thúc đẩy niềm tin để nhà đầu tư quay trở lại thị trường nhưng khó diễn ra trong năm 2022 mà cần thời gian dài hơn, trong 2-4 năm tới, tức điểm rơi trong giai đoạn 2024-2025.

Bệ đỡ từ nguồn cầu trong ngắn hạn vẫn còn gặp nhiều khó khăn thế nhưng dư địa tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam luôn ở mức tiềm năng tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, cơ sở hạ tầng liên tục được hoàn thiện và nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao trong khi nguồn cung hạn chế. Điểm yếu chưa thể cải thiện nhanh trong 6 tháng tới là nguồn cầu có khả năng chi trả lúc này chưa sẵn sàng vì còn vướng tâm lý băn khoăn, phòng thủ, dẫn đến do dự khi ra quyết định mua bất động sản.

Theo ông Chánh, các cơ hội đầu tư địa ốc năm 2023 xuất hiện ở các phân khúc bất động sản tiêu dùng, hướng tới nhu cầu ở thật hoặc khai thác sử dụng ngay với điều kiện người tham gia thị trường phải có kiến thức vững vàng, chủ động được dòng tiền và có cách sắp xếp dòng vốn một cách hợp lý trong dài hạn.

CEO Phú Vinh chia 4 nhóm đầu tư phổ biến nhất trên thị trường và đề xuất các phương án hành động trong năm 2023. Nhóm nhà đầu tư lướt sóng đã bị triệt tiêu trong năm 2022 khi thanh khoản thị trường giảm mạnh, trong năm 2023 nhóm nhà đầu tư này tiếp tục ngủ đông vì không có cơ hội mua bán ngắn hạn. Thị trường 2023 hướng đến đầu tư dài hạn và mục tiêu bền vững hơn so với nửa thập kỷ trước.

Nhóm vay nhiều (50-70% giá trị tài sản): với nhóm này phương án tốt nhất là tái cơ cấu nợ vay, càng sớm càng tốt ngay từ quý I và II năm 2023. Thay đổi vị thế tài chính theo hướng tái cấu trúc sẽ là phương châm khôn ngoan nhất với nhóm này.

Nhóm vay ít (30% giá trị tài sản): nên bán đi các bất động sản tốt xếp trong top 2-3, giữ lại các bất động sản tốt nhất trong top 1. Với việc ít bị phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư vay vốn khiêm tốn dễ kiểm soát rủi ro đồng thời có thể tích lũy tài chính cho cơ hội cuối năm.

Nhóm sẵn tiền (không vay, không dùng đòn bẩy tài chính), theo ông Chánh, là nhóm có cơ hội tốt nhất trong năm 2023, thời điểm xuất hiện các tín hiệu thuận lợi để xuống tiền đầu tư bất độn sản từ quý III trở đi. Nếu thận trọng hơn, có thể chờ đến khi các biến số trở nên rõ ràng hơn vào quý IV mới nên ra quyết định đầu tư.

Theo quan điểm của ông Chánh, năm Quý Mão được dự báo vẫn còn không ít thách thức đặt trong bối cảnh sắp có nhiều thay đổi lớn tác động đến ngành bất động sản. Do đó giới đầu tư cần chuẩn bị tinh thần vượt khó, luôn trong vị thế tích lũy tài chính để phòng tránh rủi ro và chờ đợi cơ hội.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dự báo năm 2023 lãi suất có thể dần ổn định vào quý II cho nhóm các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. Về xuất khẩu, khả năng sẽ tiếp tục sụt giảm trong hai quý đầu năm, phục hồi từ quý III trở đi. Nền kinh tế nội địa về cơ bản cũng kỳ vọng sẽ ổn định hơn trong những tháng cuối năm nhờ hiệu ứng đầu tư công và ổn định tài chính tiền tệ. Đây là tiền đề hỗ trợ tâm lý cho thị trường đầu tư nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng vào hai quý cuối năm.

Ông Hiển nhận định, trên nền cơ sở kinh tế vĩ mô có cơ hội cải thiện dần vào cuối năm, thị trường bất động sản có thể sẽ xuất hiện tín hiệu phục hồi nhẹ từ quý IV/2023, tập trung ở khu vực đô thị, quanh khu công nghiệp và hạ tầng tại các khu vực đang được đầu tư mạnh.

Vũ Lê