Giá nhà sơ cấp tăng, thanh khoản giảm

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield cho biết, 3 tháng cuối năm, thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận giá bán sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu) đạt mức trung bình 3.400 USD một m2, tăng 21% so với quý trước.

Giá nhà bình quân trên thị trường sơ cấp được tính dựa trên công thức lấy trung bình cộng toàn bộ sản phẩm mới chào bán ra thị trường. Giá sơ cấp tăng chủ yếu do các đợt mở bán mới trong quý IV chỉ có dự án siêu sang, hạng sang và cao cấp tại phố nhà giàu Thủ Thiêm phủ sóng nguồn cung mới toàn thành phố. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân trống rổ hàng, dẫn đến không có sản phẩm nhà giá rẻ nào giúp hạ nhiệt mặt bằng giá đang neo cao.

Tuy giá bán sơ cấp tăng, thị trường căn hộ TPHCM ghi nhận doanh số bán hàng đạt dưới 900 căn, giảm 76% so với quý trước. Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, lượng tiêu thụ căn hộ trong quý cuối năm nay giảm 66% so với cùng kỳ năm ngoái đồng thời giảm 86-89% so với cùng kỳ các năm 2019-2020.

Trước đó, báo cáo của Batdongsan cho biết, trong 3 tháng cuối năm 2022, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp phía Nam tăng 3-4% rơi vào nhóm căn hộ cao cấp và trung cấp nhưng thanh khoản yếu. Theo dữ liệu trực tuyến của đơn vị này, suốt quý IV, toàn thị trường căn hộ tại TP HCM và các tỉnh phía Nam chỉ tiêu thụ 100 căn hộ trong rổ hàng chào bán mới, thấp nhất năm. Tình trạng thanh khoản căn hộ xuống thấp vào quý IV chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây ở giai đoạn cận Tết – vốn là thời gian đỉnh điểm giao dịch bất động sản sôi động nhất năm.

Ngược với mặt bằng giá nhà sơ cấp tăng do chỉ căn cứ vào giá bán một chiều phía doanh nghiệp phát triển dự án, giá bán nhà trên thị trường thứ cấp thể hiện cán cân cung cầu rõ rệt hơn. Giá bán căn hộ thứ cấp do các khách hàng F1, F2 bán ra (tức nhà đầu tư mua đi bán lại) ghi nhận giảm mạnh trong quý IV trong bối cảnh thanh khoản thị trường yếu.

Ghi nhận của VnExpress trên thị trường thứ cấp cho thấy xuất hiện nhiều giao dịch giảm giá mạnh đến từ nhóm nhà đầu tư và người mua sử dụng đòn bẩy tài chính (vay) quá đà. Tại khu Đông TP HCM, nay là TP Thủ Đức, mức giảm cắt lỗ của nhà đầu tư căn hộ trung bình 10-15% song ế khách, cá biệt khu vực quận 9 cũ mức giảm giá bán lên đến 15-20% so với giá trị hợp đồng mới xả được hàng. Tại phía Nam TP HCM, nhiều nhà đầu tư bán lại căn hộ giá gốc, chịu lỗ 8-9% chi phí tài chính (lãi vay) nhưng giao dịch cũng trầm lắng.

Cushman & Wakefield lý giải thanh khoản căn hộ quý IV kém kỷ lục do Chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua. Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan cho rằng việc giao dịch đóng băng do một số khách hàng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng. Số khác tiếp cận được thì bị sốc vì lãi vay tăng. Tình trạng này dẫn đến tâm lý trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn để quan sát thị trường. Trong khi nhóm đối tượng đang có tiền lại ngập ngừng giải ngân, đứng ngoài thị trường để chờ đợi, vì kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu tốt hơn thời gian tới.

Vũ Lê