‘Cần cơ cấu thị trường bất động sản theo hướng giảm phân khúc cao cấp’

Góp ý về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chiều 23/6, đại biểu Trần Văn Khải (Thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường) đánh giá chính sách của Nhà nước điều tiết thị trường còn mỏng, chưa đúng tầm.

Qua tiếp xúc cử tri, ông Khải nói người dân mong muốn dự luật sửa đổi phải xóa bỏ tư duy “không buôn gì lãi bằng buôn đất” và giúp thế hệ sau không vô vọng với ước mơ sở hữu ngôi nhà để ở.

Theo đó, đại biểu kiến nghị cơ quan soạn thảo rà soát, đảm bảo tính ổn định lâu dài của chính sách; tạo động lực phát triển thông qua chính sách thông thoáng; cơ cấu lại theo hướng giảm số nhà ở cao cấp, tăng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Để tránh tình trạng đầu cơ và mất cân đối thị trường, ông Khải dẫn thành công tại Singapore. Theo ông, quốc gia này đánh thuế lũy tiến bất động sản, mua căn nhà thứ 2 phải trả thuế 7% giá trị bất động sản, 10% cho căn thứ 3. Nếu mua và bán bất động sản ngay trong năm đầu tiên mua, phải đóng thuế 16% và giảm dần sau 4 năm còn 0%. Người dân càng mua nhiều bất động sản, mức được vay càng thấp. Như mua căn nhà thứ nhất được vay 80%, căn thứ 2 còn 60%. Sau khi áp dụng các chính sách trên được vài năm, giá bất động sản tại Singapore được kiểm soát, giảm ở tất cả phân khúc.

Thảo luận tại tổ trước đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cũng nhìn nhận việc điều tiết thị trường bất động sản đang mất cân đối. “Phân khúc mấy trăm triệu một mét vuông đang thừa, xây ra không có người ở chiếm tỷ lệ rất nhiều, nhưng nhà ở cho người thu nhập thấp lại rất ít”, ông nói.

Bất cập này cũng được các chuyên gia cảnh báo trong năm ngoái. Theo đó, thị trường nhà ở TP HCM nửa cuối năm 2022 bước vào giai đoạn thanh khoản bị thách thức khi nguồn cung nhà giá cao tăng lên còn loại nhà ở nhiều người có nhu cầu thuộc phân khúc bình dân không có sản phẩm nào.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết trong năm rồi, nguồn cung căn hộ ở mức 22.000-24.000 căn, trong đó hai quý đầu năm đã chiếm 50% nguồn cung này, phần còn lại được tung ra trong 6 tháng cuối năm. Nhưng rổ hàng này lại không có nhà ở bình dân khiến thị trường rơi vào tình cảnh khan hiếm, thiếu hụt nhà giá rẻ cuối năm.

Ông Kiệt cũng xác nhận nhiều chủ đầu tư có kế hoạch tung các căn hộ hạng sang và siêu sang ra thị trường, có thể dẫn đến xác lập mặt bằng giá mới với các cột giá cao hơn trong tương lai.

Tại buổi góp ý Luật hôm nay, đại biểu Phạm Đức Ấn (Chủ tịch Hội đồng thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam) cho rằng giá bất động sản biến động như hiện nay tác động rất lớn đến phát triển kinh tế xã hội. Giá nhà, đất tăng cao khiến người thu nhập thấp không thể thuê, mua và làm môi trường đầu tư kém hấp dẫn.

Đồng tình phải tôn trọng quy luật thị trường, song ông Ấn cho rằng dự thảo cần có quy định kiểm soát giá bất động sản và cụ thể hóa trách nhiệm, tính chủ động cơ quan quản lý, thay vì “chờ đến khi xảy ra mới đi điều tiết thị trường”.

Đại biểu Điểu Huỳnh Sang cũng cho rằng việc đảm bảo thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh là điều kiện quan trọng để vận hành thông suốt thị trường liên quan như vốn, tín dụng, tiền tệ.

Bà đề nghị dự thảo bổ sung cơ chế đồng bộ hệ thống thông tin bất động sản với thông tin đất đai, phát triển đô thị; phát triển thị trường phải tính đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, cân đối cung cầu và tạo mặt bằng giá bất động sản phù hợp, khắc phục tình trạng đầu cơ; tăng cường không dùng tiền mặt trong giao dịch địa ốc.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, quy định trong dự thảo “vẫn chưa ổn” khi không đưa ra được giải pháp giải quyết được sự mất cân đối về phân khúc nhà ở, chưa có biện pháp hữu hiệu điều tiết thị trường. Ông cho rằng việc điều tiết phải bắt đầu từ công tác quy hoạch, phân định rõ chỗ nào là bất động sản cao cấp, chỗ nào nhà ở xã hội và cần rõ kế hoạch tổ chức thực hiện.

Cùng với quy hoạch, ông Thanh nói cần có chính sách để tạo cơ chế hỗ trợ đối với doanh nghiệp, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở, bất động sản mà thị trường đang thiếu.

Dự kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét, thông qua ở kỳ họp thứ 6, cuối năm 2023.