Đề xuất cho doanh nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất vay nước ngoài

Luật Đất đai 2013 hiện chưa cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn quốc tế. Trong dự thảo sửa đổi lần này, việc này cũng chưa được đề cập.

Tại Hội thảo Lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chiều 15/3 ở TP HCM, ông Darryl Dong, Phó giám đốc Quốc gia Việt Nam, Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC), đưa ra đề xuất doanh nghiệp được thế chấp bất động sản trực tiếp hoặc gián tiếp.

Cụ thể, nếu thế chấp trực tiếp tại các tổ chức tài chính quốc tế thì quy định thêm giới hạn để giảm rủi ro nếu không trả được nợ và vẫn đảm bảo nguyên tắc thực thể nước ngoài không được phép sở hữu bất động sản ở Việt Nam. Theo ông gợi ý, điều kiện có thể là quy định bên cho vay quốc tế không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của một số loại đất (khu vực có thể gây rủi ro cho quốc phòng, an ninh quốc gia); không được sở hữu, chiếm giữ tài sản thế chấp. Khi xử lý tài sản thế chấp, chỉ được nhận giá trị bất động sản sau khi chuyển nhượng cho tổ chức hợp pháp.

Cơ chế khác ông nêu là thế chấp gián tiếp. Theo đó, tổ chức tín dụng trong nước đại diện bên cho vay nước ngoài, đứng ra quản lý và xử lý tài sản thế chấp. Nguyên tắc tương tự các khoản vay trong nước. Trường hợp doanh nghiệp không trả được nợ, tổ chức tín dụng trong nước bán tài sản thế chấp, thu lại tiền để trả bên cho vay nước ngoài.

Đại diện IFC cho biết thế chấp bất động sản là giải pháp vốn hoá đất đai đã được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới, như Trung Quốc, Campuchia, Thái Lan. Việc Việt Nam không có quy định này đang làm giảm nguồn tài trợ quốc tế và tăng chi phí vay vốn của doanh nghiệp. Hệ quả là giảm đáng kể lợi thế cạnh tranh so với doanh nghiệp nước ngoài. Lãi suất vốn vay nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam sẽ bị đội lên do rủi ro khoản vay cao hơn thông thường, và bên cho vay sẽ tính vào lãi suất. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến các dự án phát triển cơ sở hạ tầng hay sản xuất quy mô lớn, phải huy động vốn nước ngoài.

Theo ước tính của các tổ chức quốc tế, thế chấp đất đai làm giảm rủi ro khoản vay, lãi suất cho doanh nghiệp Việt vay có thể giảm 0,3-0,5%, tương ứng với hàng triệu USD. “Thay đổi luật, tiền sẽ đổ về Việt Nam. Còn nếu không, các quốc gia khác sẽ hút hết nguồn vốn này”, ông nói.

Chung đề xuất, ông Trần Tuấn Phong, Đồng trưởng nhóm công tác Cơ sở Hạ tầng, Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam, nhận định nguồn tài chính quốc tế rất quan trọng, đặc biệt khi tín dụng trong nước không đảm bảo.

“Không thể vay vốn quốc tế nếu không cho thế chấp quyền sử dụng đất. Chúng ta chỉ cần đảm bảo không một tổ chức nước ngoài nào được có thẩm quyền tư pháp trên đất của Việt Nam”, ông nhận định.

Ông dẫn chứng khi làm các dự án điện lên đến 1,5-1,8 tỷ USD, không một ngân hàng Việt Nam nào có thể cấp tín dụng. Khi đó, nguồn vốn quốc tế rất quan trọng. Ông còn nêu một tiền lệ cho cơ chế này là năm 2011, Thủ tướng từng có công văn chấp thuận cho một số dự án phát triển điện được thế chấp tài sản gắn liền với đất cho tổ chức tài chính quốc tế, thông qua các tổ chức tín dụng trong nước.

Ông Phong kể khi đóng tài chính cho dự án Nhà máy Nhiệt điện BOT Vũng Áng 2 năm 2021, văn bản này vẫn được Chính phủ đánh giá có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước luôn đặt câu hỏi cơ sở pháp luật của vốn thế chấp này. Sau cùng, dự án vẫn vay được vốn quốc tế bằng cơ chế trên, nhưng quá trình rất phức tạp và chỉ là ngoại lệ.

Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP HCM Nguyễn Văn Hậu đánh giá dự thảo luật này chưa làm rõ có cho phép thế chấp quyền sử dụng đất với tổ chức tài chính có vốn đầu tư nước ngoài, hay tổ chức kinh tế nước ngoài hay không.

Dự thảo sửa đổi lần này quy định, doanh nghiệp Việt Nam được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho “các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân”. Ông Hậu phân tích cụm từ “tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” có thể dẫn đến cách hiểu: không được thế chấp tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài được hoạt động tại Việt Nam, hay tại các tổ chức tài chính nước ngoài khác.

Giữa hai luồng ý kiến, luật sư Hậu cho rằng thế chấp gián tiếp sẽ dễ và khả thi hơn. Bởi dự thảo luật đã bao gồm quyền này, chỉ cần bổ sung thêm một số quy định.

Tiếp thu các ý kiến, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết nội dung này thực chất chưa được đề cập trong dự thảo. “Điều này rất mới”, ông nói và cho biết sẽ đánh giá tác động nhằm đảm bảo phù hợp với thực tiễn tại Việt Nam, từ đó có phương án đề xuất cơ quan có thẩm quyền.

Hôm nay là ngày cuối lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo nghị quyết của Quốc hội. Tuy nhiên, đại diện Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết tiếp tục nhận tất cả góp ý cho đến khi hoàn thiện hồ sơ trình Quốc hội.