Chuyên gia: ‘Nhà giá rẻ sẽ phá băng bất động sản’

Sau hội nghị về thị trường bất động sản ngày 17/2, dự thảo Nghị quyết tháo gỡ khó khăn đang hướng tới cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, trong đó ưu tiên nhà ở xã hội. Bên cạnh việc nới các điều kiện, chính sách để tăng cung loại nhà ở hướng tới nhu cầu thật này, nhiều giải pháp về vốn được cân nhắc thực hiện.

Cụ thể, Chính phủ sẽ đề xuất Quốc hội dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng (khoảng 10% nhu cầu vốn giai đoạn 2022-2030) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho vay dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo hình thức tái cấp vốn. Hình thức này tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013-2016 trước đây. Chủ đầu tư dự án được vay ưu đãi 50% của gói tín dụng trên, tương đương 55.000 tỷ đồng, còn lại sẽ cho người mua nhà vay.

Trong khi đó, một gói tín dụng riêng cho nhà ở xã hội cũng được Ngân hàng Nhà nước cân nhắc. 4 ngân hàng thương mại Nhà nước đã thống nhất dành 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, lãi suất cho vay thấp hơn 1,5-2% lãi suất bình quân thị trường với người xây dựng và người mua nhà.

Các giải pháp ưu tiên khơi thông dòng vốn thúc đẩy phân khúc nhà ở hướng tới nhu cầu thật này được nhiều chuyên gia đánh giá là lựa chọn thận trọng và khả thi, giúp vực dậy thị trường đang trầm lắng, mất thanh khoản gần một năm qua.

Nói với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết gói tín dụng dành cho nhà ở xã hội là tín hiệu tích cực. Nếu được triển khai nhanh, nó có thể góp phần rút ngắn chênh lệch cung cầu nhà ở. Ông cho hay, thời gian qua, thị trường địa ốc khan hiếm nhà ở bình dân còn gọi là nhà giá rẻ vừa túi tiền đến mức hai năm gần đây không có sản phẩm nào được mở bán mới, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội cũng thiếu hụt.

Trong các năm 2021-2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng một m2 đã dần biến mất khỏi thị trường TP HCM. Còn theo thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2022, Hà Nội đã không còn chung cư có mức giá 25 triệu đồng một m2. Nhà ở xã hội có một số chính sách hỗ trợ, còn nhiều khó khăn, nhưng vẫn có nguồn cung mới nhỏ giọt.

Trong 12 tháng qua, tình trạng lệch pha thừa nhà giá cao thiếu nhà giá thấp đã lên đến đỉnh điểm khi nhà cao cấp có tỷ trọng ngày càng tăng cao, gây mất cân bằng cho thị trường và đe dọa sự phát triển bền vững.

Chủ tịch HoREA nhìn nhận, các dự thảo Nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đề xuất nhiều cơ chế chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp quan tâm đến phân khúc này. Tác động tích cực nằm ở khía cạnh tạo ra cú hích, giúp khởi động cơ chế tái cấu trúc lại nhóm sản phẩm nhà ở vừa túi tiền phù hợp với nhu cầu thật hơn thay vì chỉ tập trung làm nhà cao cấp, hạng sang.

Tuy nhiên, theo ông Châu, bên cạnh các gói hỗ trợ tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, cần xem xét cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng một căn. Bởi lẽ, nhà ở xã hội chỉ bán giới hạn cho một số đối tượng được hưởng chính sách, những người không nằm trong diện được mua nhà ở xã hội có thể tiếp cận nhà ở thương mại giá rẻ để an cư lạc nghiệp, giúp mở rộng lực cầu cho thị trường.

Theo ông Châu, cả nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ đều là phân khúc có nguồn cầu rất lớn, phục vụ nhu cầu thật và ít bị rủi ro về thanh khoản do giá trị một căn nhà ở mức vừa phải, thuộc dòng sản phẩm có khả năng vượt khó khi thị trường địa ốc khó khăn, khủng hoảng.

Cùng quan điểm, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC), nhìn nhận, các chính sách và gói tín dụng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội thường có vai trò điều tiết cung cầu thị trường rất hiệu quả. Bài học lịch sử từ nhiều quốc gia có thị trường bất động sản phát triển, đồng thời là bài học tại thị trường Việt Nam với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã áp dụng năm 2013-2016, cũng cho thấy các gói tín dụng hỗ trợ tiếp cận nhà ở vừa túi tiền là vốn mồi thiết thực giúp thị trường vượt qua khó khăn.

Theo ông Nghĩa, các gói tín dụng nhắm đến phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật này có thể giúp sửa chữa được khiếm khuyết lệch pha cung cầu, thừa nhà giá cao tồn tại nhiều năm qua. Người mua nhà lẫn các doanh nghiệp bán nhà cũng nhìn vào chính sách này để tự điều tiết hành vi khi tham gia thị trường địa ốc, giúp hạn chế được tình trạng đầu cơ, trục lợi. Tuy nhiên, ông khuyến nghị, để thực hiện một chính sách hỗ trợ phát triển nhà giá thấp hiệu quả, cần có sự giám sát, thực thi nghiêm ngặt sao cho đảm bảo tính minh bạch, công bằng, đúng đối tượng.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập, cũng nhìn nhận, việc Chính phủ ưu tiên tạo điều kiện và hỗ trợ cho phân khúc nhà ở có nhu cầu thật chính là chìa khóa phá băng thị trường địa ốc.

Ông Kiên phân tích, vay mua đất có tính chất đầu cơ cao nhất vì tỷ trọng những miếng đất được đưa vào sử dụng cuối (xây nhà ở, làm nhà xưởng, kho bãi…) cực thấp so với tổng số đất được mua. Nhìn vào bất kỳ dự án đất nền nào đã được phân lô trong 5 năm gần nhất sẽ dễ dàng thấy ngay được tỷ trọng đất được sử dụng khá thấp so với đất để trống. Đất càng xa trung tâm có nhu cầu sử dụng thực càng thấp, nhu cầu tích sản dài hạn hoặc đầu cơ càng cao. Vậy với nhóm này, theo ông, nên để tự điều chỉnh theo cung cầu thị trường. Những ai muốn tích sản trung dài hạn thì tự sắp xếp xử lý nguồn vốn của mình.

Trong khi đó, vay mua nhà cũng có yếu tố đầu cơ chờ tăng giá bán kiếm lời do không phải ai cũng mua để ở, kinh doanh cho thuê, hay tạo giá trị gia tăng (sửa chữa, cải tạo, làm mới). Nhưng yếu tố đầu cơ nhà sẽ ít hơn đất nền. Bởi lẽ căn nhà có nhu cầu sử dụng cuối để ở trong khi đất nền thường bỏ hoang.

Chính vì vậy, theo ông Kiên, để tránh đầu cơ, chính sách hỗ trợ đối với nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền nên hướng đến người mua nhà lần đầu với nhu cầu sử dụng thật, giá vừa phải. Các sản phẩm bất động sản rời xa nhu cầu sử dụng thực, hướng đến những người giàu có tiền mua thêm tài sản, đặc biệt bất động sản được dùng làm công cụ cho cuộc chơi tài chính để mua đi bán lại kiếm lời, không cần giải cứu.

Tuy nhiên, xây nhà giá rẻ là thách thức không nhỏ cho các bên. Bất chấp nhu cầu rất cao của người dân về nhà giá rẻ, phân khúc này lâu nay không được nhiều nhà đầu tư mặn mà

Chính HoREA từng chỉ rõ 5 điểm nghẽn kìm hãm doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội như ách tắc nguồn vốn do chậm bố trí ngân sách làm vốn mồi; nhà ở xã hội bị áp thuế cao hơn luật định; hạn mức lợi nhuận của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư trong khi doanh nghiệp phải đối diện một loạt chi phí không tên khác; rủi ro pháp lý lớn.