Nhiều thách thức khi đánh thuế nhà và đất

Dự thảo Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội mới đây là xây dựng Luật thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật sử dụng đất nông nghiệp và Luật sử dụng đất phi nông nghiệp. Luật thuế bất động sản chung này dự kiến tách tiêng nhà và đất để đánh thuế, trong khi trước đây tại Việt Nam chưa đánh thuế nhà và chỉ đánh thuế đất ở mức rất thấp.

Với phạm vi điều chỉnh rộng (gồm đất, nhà và công trình xây dựng), khi ban hành Luật thuế sẽ tác động tới toàn thể người dân và doanh nghiệp. Dự kiến Chính phủ có thể trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10/2024 và có thể thông qua tại kỳ họp tháng 5/2025.

Chia sẻ với VnExpress về vấn đề này, nhiều chuyên gia đồng tình đánh thuế nhà và đất là cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển kém minh bạch, bị nóng sốt, nhiễu loạn do nạn đầu cơ, chưa được hệ thống hóa và quản lý kém hiệu quả.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đánh thuế nhà và đất giúp tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách, góp phần làm cho thị trường bất động sản công bằng, minh bạch hơn.

Ông Châu nhìn nhận, hiện nay người sở hữu nhà tại Việt Nam chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mới chỉ phải nộp thuế đất phi nông nghiệp, trong đó thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất. Mức nộp thuế này quá thấp, gần như không đáng kể và không đủ sức điều tiết thị trường.

Tổng giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín, ông Nguyễn Văn Được, cũng ủng hộ việc điều chỉnh mức thuế với đất và cho rằng cần nghiên cứu kỹ lưỡng để hài hoà lợi ích nhà nước, người dân, cải thiện nguồn thu ngân sách nhưng không tác động xấu đến thị trường. “Việc thu thêm thuế với nhà ở, công trình xây dựng trên đất cũng là chính sách hợp lý khi các nước đã làm từ lâu”, ông nói.

Chung quan điểm, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát, cho rằng đánh thuế nhà và đất có thể giúp hạn chế nạn đầu cơ, giảm thiểu các nguy cơ gây nhiễu loạn thị trường. Bởi lẽ, các chính sách thuế thường tác động trực tiếp, gần như ngay lập tức đối với hành vi đầu tư, đầu cơ lẫn nhu cầu mua bán tài sản.

Ông Nam cũng tin rằng đánh thuế nhà và đất sẽ là công cụ đắc lực để cơ quan quản lý giám sát thị trường chặt chẽ hơn, từ đó có đủ cơ sở dữ liệu để đưa ra các chính sách điều hành hiệu quả hơn trong tương lai.

Dẫu vậy, các chuyên gia nhìn nhận còn nhiều thách thức khi muốn áp dụng phương thức này. Ông Được chỉ ra việc triển khai đánh thuế nhà và đất trong thực tiễn phụ thuộc rất lớn vào mức độ hoàn thiện cơ sở dữ liệu và năng lực của cơ quan quản lý.

Còn ông Châu cho rằng để đánh thuế nhà và tài sản tại Việt Nam như hình mẫu của quốc gia phát triển, phải giải quyết được bài toán giảm tiền sử dụng đất xuống mức hợp lý hơn để tránh thuế chồng thuế.

Ông Châu phân tích, xem xét lại tiền sử dụng đất là cơ sở rất quan trọng giúp cho việc áp dụng đánh thuế tài sản nhận được sự đồng thuận cao. Hiện tiền sử dụng đất thu một lần (không thu hàng năm) chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ, chiếm trên dưới 30% giá trị nhà phố liền thổ (nhà gắn liền với đất). Riêng đối với biệt thự, tiền sử dụng đất đang chiếm 50% giá trị căn nhà.

“Chừng nào tiền sử dụng đất vẫn còn chiếm tỷ trọng quá lớn trên tổng giá trị bất động sản, việc đánh thuế tài sản sẽ dẫn đến tình huống thuế chồng thuế. Bởi lẽ, các quốc gia phát triển chỉ thu thuế nhà và đất hàng năm, nhưng không thu tiền sử dụng đất một lần”, Chủ tịch HoREA nêu ý kiến.

Ông Nam cũng có hai băn khoăn đối với đề xuất đánh thuế này. Thứ nhất, tiền sử dụng đất thu một lần, đang chiếm 10-50% giá trị tài sản tùy phân khúc và loại hình, thực tế đang khá nặng nề đối với người dân. Nếu đánh thuế đất và nhà hàng năm, đồng thời vẫn thu tiền sử dụng đất một lần sẽ đẩy người dân vào tình cảnh thuế chồng thuế, khiến họ bị quá tải.

“Việc đánh thuế nhà và đất nên được thực hiện theo lộ trình dài, ban đầu thuế suất vừa phải, sau đó tăng dần để người dân làm quen với việc này, đồng thời cần xem xét điều chỉnh tiền sử dụng đất xuống mức thấp hơn”, ông Nam đề xuất.

Điểm băn khoăn thứ hai, theo ông Nam là cơ quan quản lý nhà nước cần hoàn thiện dữ liệu số nhà và đất, đồng thời đưa ra phương pháp định giá thuyết phục để làm cơ sở đánh thuế tài sản. Các dữ liệu này có thể đang được thực hiện từng bước nhưng thách thức ở chỗ cần tăng tốc để bắt kịp với lộ trình soạn thảo, lấy ý kiến và thông qua luật thuế vào giữa năm 2025.

Ông Huỳnh Thế Du, giảng viên Chính sách công Đại học Fulbright Việt Nam phân tích thêm, khi đi vào thực tiễn, việc đánh thuế nhà và đất sẽ gặp không ít khó khăn do hiện nay nước ta vẫn chưa có đủ hệ thống cơ sở dữ liệu định giá theo thị trường. Việt Nam có trên 27 triệu hộ gia đình ở trong hơn 2,5 tỷ m2 nhà ở, nhưng hiện dữ liệu về giá giao dịch rất ít và nhiều nhà không có giao dịch trong mấy chục năm qua. Thêm vào đó, mức giá được khai báo khi mua bán khác xa thực tế. Vì thế, việc định giá nhà đất theo thị trường là rất thách thức.

Là người chứng kiến nhiều thập kỷ thăng trầm của thị trường bất động sản, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cũng cho rằng chưa nên vội đánh thuế nhà (nhà mặt đất, nhà chung cư…) mà chỉ nên tập trung vào thuế đất.

Theo ông Võ, đánh thuế đất khả thi hơn so với thuế nhà do Việt Nam đã có hệ thống quản lý được đất đai đến từng tỉnh – có thể “với tay” kiểm soát giao dịch, chuyển nhượng đến từng tỉnh – còn chỗ nào chưa “với đến” thường giá trị chưa cao, có thể chưa cần tính đến. Trong đó, đất ở đô thị được quản lý gần như tương đối tốt. Do đó, theo ông Võ, tiền đề lúc này là đánh thuế đúng, đủ với đất đô thị.

Tuy nhiên, ông lưu ý phải hoàn thiện cách thức, khung định giá, để có thể thẩm định được giá đất sát với thị trường. “Đây là bước đầu tiên phải làm được trước khi nghĩ đến việc đánh thuế nhà trên đất”, ông nói.

Riêng với thuế nhà, ông cho rằng còn khó khăn, phức tạp hơn nhiều vì Việt Nam chưa có hệ thống quản lý nhà ở hiệu quả. Đơn cử với một căn nhà, cần có dữ liệu để xác định được chủ sở hữu, mục đích sử dụng, nguồn tiền mua nhà… Mặt khác, mỗi năm qua đi nhà sẽ bị khấu hao nên giá trị giảm, nhưng thực tế giá nhà vẫn tăng, điều này khi đánh thuế cần lý giải sao cho thuyết phục lòng dân.

Để việc đánh thuế nhà và đất đạt được đồng thuận cao, nhiều chuyên gia đề xuất nên xem đây là thuế địa phương, nghĩa là người dân đóng thuế này để địa phương đầu tư cơ sở hạ tầng và các tiện ích vào chính khu vực họ đang sinh sống như cây xanh, cầu đường… Việc điều chỉnh chính sách thuế đi kèm minh bạch chi tiêu và gắn với lợi ích người dân mới giúp việc thu thuế phát huy ý nghĩa.

Vũ Lê – Quỳnh Trang – Đức Minh