Ba tỷ đồng nên mua nhà đất đang giảm giá hay chờ bắt đáy?

Tôi có 3 tỷ đồng, một nửa tích lũy được, còn lại do gia đình hỗ trợ để mua nhà. Vài tháng nay, giá nhà đất rao bán giảm nhiều nhưng tôi chưa dám xuống tiền vì sợ giá vẫn còn cao, mua lúc này lo bị hớ.

Xin chuyên gia tư vấn giúp tôi có nên mua nhà đất giảm giá lúc này hay chờ bắt đáy trong thời gian tới? Nhân lúc lãi suất huy động đang cao, liệu tôi có nên gửi tiết kiệm dài hạn 12 tháng và chờ giá nhà đất giảm thêm mới mua vào? Xin cảm ơn!

Nga, quận 3, TP HCM

Chuyên gia trả lời:

Bạn có 3 tỷ đồng lúc thị trường bất động sản đang thiếu hụt vốn là một lợi thế về tiền mặt. Trước mắt, bạn cân nhắc gửi tiết kiệm 3-6 tháng để tận dụng khoản lãi này hỗ trợ chi tiêu hoặc gia tăng thêm nguồn vốn đầu tư.

Song song đó, bạn có thể quan sát thị trường khi cần xuống tiền mua tài sản thì có thể rút tiền mặt từ tài khoản tiết kiệm ra để xử lý nhanh. Gửi tiết kiệm 12 tháng trở lên thường không tối ưu được tính linh hoạt bằng gửi tiết kiệm ngắn hạn 3-6 tháng.

Đến quý IV, thị trường bất động sản phía Nam thanh khoản kém, hàng bán ra trên thị trường thứ cấp nhiều, lực cầu yếu, khá nhiều nhà đầu tư giảm giá do ngộp tài chính và các chủ đầu tư cũng đã xuất hiện một số trường hợp chiết khấu cao 40-50%, khuyến mãi giá trị hàng trăm triệu đồng.

Làn sóng xả hàng, giảm giá trong năm 2022 chỉ mới ở thời kỳ đầu, năm 2023 dự kiến các khó khăn tài chính có thể trở nên nặng nề hơn và các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mất khả năng thanh toán sẽ phải giảm giá bất động sản để tái cơ cấu danh mục. Năm 2023 có thể là giai đoạn nhiều nhà đầu tư phòng thủ, giữ tiền mặt nhiều hơn để chờ cơ hội săn hàng giá tốt.

Giá chào bán bất động sản thường phụ thuộc vào các nhóm yếu tố sau: vị trí tài sản, kết nối hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, quy hoạch, pháp lý và tâm lý của người bán. Trong nửa thập niên qua, giá bất động sản đã tăng nóng bởi nhiều lý do sốt đất, trượt giá, lãi suất (chi phí cơ hội), tác động của yếu tố quy hoạch hạ tầng và tâm lý đẩy giá lên cao cũng phổ biến trong cộng đồng nhà đầu tư.

Vì vậy, khi thị trường khó khăn về thanh khoản kéo dài, các chủ tài sản sẵn sàng giảm giá bán rơi vào 2 tình huống. Thứ nhất giảm giá bán nhưng không lỗ, chỉ giảm lời. Thứ hai, giảm giá bán để cơ cấu dòng tiền đang thiếu hụt, có thể hoàn vốn (lỗ mất chi phí lãi vay) hoặc lỗ nhiều hơn nếu dùng đòn bẩy tài chính quá đà.

Nếu mua nhanh bất động sản trong quý IV, bạn nên thương lượng giảm giá 30-40% với lý do đang nắm giữ lợi thế tiền mặt trong tay. Hiện giá rao bán đã giảm trên thị trường thứ cấp nhưng nhà đầu tư có tiền mặt vẫn có thể thương lượng được mức giá giảm nhiều hơn khung giá đang niêm yết.

Trong khi đó, nếu tiếp tục chờ đợi, cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm sau, mức giảm có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản xả hàng do ngộp tài chính. Tuy nhiên, phải lưu ý chiến lược mua nhanh hay chờ bắt đáy cần lấy giá trị tài sản làm trọng tâm, không nên mua chỉ vì yếu tố giá giảm mà hãy mua vì vị trí, pháp lý, hạ tầng quy hoạch của tài sản tốt nhằm tránh tình trạng mua xong khi cần tiền lại khó bán.

Bên cạnh lợi thế tiền mặt, bạn cũng cần rà soát lại loại hình bất động sản mua vào trong thời gian tới vì chọn đúng phân khúc tiềm năng sẽ tối ưu hóa được cơ hội đầu tư. Chọn sai phân khúc có thể dẫn đến yếu tố bất lợi khi thị trường chuyển biến xấu như thua lỗ hoặc chôn vốn do mất thanh khoản.

Có 3 nguyên tắc bạn cần lưu ý trước khi chọn mua bất động sản trong giai đoạn cuối năm 2022 và qua năm 2023. Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm của tỉnh, thành bạn đang sinh sống và làm việc. Thứ hai chọn sản phẩm bạn có kinh nghiệm đầu tư và am hiểu phân khúc thị trường để dễ dàng mặc cả mua vào giá tốt (giá cạnh tranh hoặc rẻ hơn so với sản phẩm tương đồng). Thứ ba, bạn có thể săn các sản phẩm của dự án chủ đầu tư có chính sách giảm nhiều bằng chiết khấu kỹ thuật thì đây cũng là cơ hội mua vào giá tốt trên thị trường sơ cấp.

Khuyến nghị dành cho bạn, sau một thời gian gửi tiết kiệm ngắn hạn và săn tìm các tài sản giảm giá, thanh lý, xả hàng đủ lâu trên thị trường thứ cấp, bạn sẽ bắt được “tần số” hoặc tín hiệu giảm mạnh để cân nhắc chọn lựa. Trong thời gian tới, thị trường sẽ xuất hiện các ” vùng trũng bất động sản “giá rẻ hoặc cạnh tranh, pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối tốt, là những tài sản có thể cân nhắc để đầu tư. Vùng trũng này là những sản phẩm có giá rẻ hơn 30-50% so với những bất động sản có đặc điểm tương đồng.

Tuy trong ngắn hạn 3-6 tháng gửi tiết kiệm tối ưu hơn so với vội vàng xuống tiền đầu tư bất động sản. Xét trong dài hạn, bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn cho những dòng vốn ổn định. Quan trọng là bạn chọn mua được loại bất động sản tốt, an toàn về pháp lý, vị trí thuận tiện, sau đó mới xét đến mặc cả về giá.

Ngoài ra, bạn nên lưu ý thêm khi đầu tư mảng này trong giai đoạn thanh khoản thị trường yếu là luôn trích ra một khoản dự phòng rủi ro cố định. Nếu bạn có các khoản vay phát sinh trong quá trình đầu tư, hãy đảm bảo liên tục tái cơ cấu nợ vay, đảm bảo công thức trả nợ vay tối đa bằng 50% thu nhập ổn định, để tránh bẫy lãi suất thả nổi.

Ông Trần Khánh Quang

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa