Đại biểu Quốc hội: Không dễ định giá đất theo thị trường

Ngày 14/11, Quốc hội thảo luận tại nghị trường dự Luật Đất đai (sửa đổi). Điểm mới ở lần sửa đổi này là bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá phù hợp với mức phổ biến trên thị trường. Điều này nhằm thể chế hóa mục tiêu Nghị quyết 18 Trung ương đưa ra.

Nêu ý kiến, đại biểu Phan Thái Bình (Quảng Nam) cho rằng, quy định định giá đất phù hợp với giá thị trường “nói là vậy nhưng thực tế rất khó”.

Ông dẫn chứng, giá đất tại Quảng Nam giai đoạn 2017-2018 tăng rất cao, sau đó giảm sâu do ảnh hưởng của dịch. “Như vậy chúng ta định giá thế nào? Nếu năm sau định giá cao hơn năm trước thì không thể sát với thị trường, vì giá thị trường có thể năm này cao, có thể sang năm thấp và năm sau lại cao lên”, ông nhận xét.

Đại biểu Quảng Nam đề nghị dự luật cần xác định cụ thể và giải quyết hài hoà mối quan hệ người dân, Nhà nước và doanh nghiệp.

“Tâm lý chung của người dân là, khi Nhà nước thu hồi đất, áp giá đền bù, luôn mong được tính giá cao, nhưng khi nộp tiền sử dụng đất thì muốn nộp với giá thấp. Phải định giá kỹ, ra điều kiện, tiêu chí cụ thể để hài hoà, đảm bảo định giá sát thị trường, nhằm tránh khiếu kiện, khiếu nại phức tạp”, ông nói.

Đại biểu Huỳnh Thanh Phương (Tây Ninh) cũng nói “để giá đất sát với giá thị trường là bài toán rất khó”, dù việc bỏ khung giá đất là sửa đổi quan trọng, phù hợp thực tế. Ông Phương nêu, thị trường giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang tồn tại hai giá và giá trong hợp đồng thường thấp hơn nhiều thực tế để tránh nghĩa vụ thuế.

“Thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện quá cao, trong khi bảng giá đất do Nhà nước ban hành quá thấp, nên tình trạng này tồn tại lâu nay chưa giải quyết được”, ông Phương nói, và kiến nghị luật tính toán kỹ để hạn chế tình trạng sốt đất ảo và có chế tài xử nghiêm hành vi đầu cơ, lướt sóng, tạo giá về đất gây nhiễu loạn thị trường đất đai.

Cũng đánh giá bỏ khung giá để xác định giá đất theo thị trường là “đột phá tư duy”, đại biểu Đoàn Thị Hảo (Thái Nguyên) nói vẫn cần giải thích rõ khái niệm “phù hợp giá thị trường” vì cơ sở xác định giá hiện chưa đầy đủ, có nhiều biến động. Chưa kể, dự luật cũng cần quy định chức năng nhiệm vụ của các cơ quan liên quan xác định giá đất. Hiện dự thảo chưa rõ vai trò của các cơ quan trung ương trong định giá đất.

Bổ sung, đại biểu Trần Văn Tiến (Vĩnh Phúc) đề nghị, các quy định về phương pháp, bảng giá đất, tư vấn xác định giá… cũng như trách nhiệm của Hội đồng thẩm định giá đất cần được làm rõ ngay trong luật.

“Cần quy định về giá đất tại những khu vực giáp ranh về địa giới hành chính cấp tỉnh để hạn chế mâu thuẫn về giá, gây khó khăn cho công tác bồi thường”, ông nêu quan điểm.

Thẩm tra dự Luật Đất đai sửa đổi trước đó, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ định nghĩa cụ thể hơn “giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường” và quy định rõ phương pháp định giá đất, trường hợp áp dụng cụ thể để đảm bảo công khai, minh bạch.

“Có thể áp dụng nhiều phương pháp xác định, thẩm định giá đất khác nhau nhưng phải chọn phương án có kết quả cao nhất để không làm thất thoát ngân sách”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế lưu ý.

Có đại biểu cũng đề nghị dự luật nên bổ sung hình thức quyền sử dụng đất ở có thời hạn.

Đại biểu Phạm Văn Thịnh (Bắc Giang) đánh giá, việc Nhà nước giao, chứng nhận quyền sử dụng đất ở có thời hạn sẽ đem lại nhiều lợi ích. Ông phân tích, các dự án có quyền sử dụng đất ở có thời hạn sẽ hạn chế đầu cơ đất phân lô, bán nền và khuyến khích đầu tư vào giá trị của tài sản trên đất. Giá đất ở cũng sẽ được kéo giảm nếu áp thời hạn quyền sử dụng đất.

Mặt khác, quỹ đất và quyền sở hữu của Nhà nước sẽ không mất đi mà ngày càng mở rộng, tạo điều kiện cho Nhà nước thực hiện các kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, trong đó có nhiệm vụ đảm bảo chỗ ở cho người dân phù hợp với thu nhập. “Đây chắc chắn sẽ là xu thế bắt buộc nếu Nhà nước muốn đạt được mục tiêu đưa đất đai trở lại vai trò chính là tư liệu sản xuất, mà không phải hàng hóa đầu cơ ưa thích, liên tục tăng giá hàng thập kỷ”, ông Thịnh nói.

Trường hợp bổ sung thời hạn quyền sử dụng đất ở, theo đại biểu Bắc Giang, vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hơn 90.000 căn hộ, khách sạn condotel, biệt thự du lịch, nhà phố thương mại, văn phòng lưu trú, officetel, condotel… sẽ được tháo gỡ, tài sản của hàng vạn nhà đầu tư sẽ chính danh và có tính thanh khoản.

“Nhà nước không chỉ tháo gỡ vướng mắc cho nhân dân mà còn tạo ra động lực tăng trưởng cho nền kinh tế, hạn chế hình thành nợ xấu, giảm rủi ro trong thị trường tài chính, một mũi tên nhưng trúng nhiều đích”, ông Thịnh chia sẻ.

Dự án Luật Đất đai sửa đổi sẽ được Quốc hội xem xét thông qua theo quy trình ba kỳ họp.